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商铺投资真难!

http://www.0351fdc.com      2019/5/5 9:56:00      房简单      评论: 0

商铺投资已经不像以前了,以前因为投资回报率高且稳定,吸引了很多的投资客购买,也是赚了不少钱,很多商铺租金已经回本,现在的租金全是回报,这也是导致那么多人爱投资商铺的原因。但是现在的商铺渐渐的变了味道,回报率越来越低,很多连租都租不出去,更不要说卖了,暂时是砸在手里了,如果是贷款购买,还得自己还贷款养商铺,一般的商铺就算租不出去还能自己用,还能降租金出租,如果你买的是包租格子铺,租不出去基本上就与你无缘了,因为这种铺子是统一管理,如果租不出去,自己也用不了,就更不用说卖了。

包租格子铺一般是商场里面的铺子,因为价格不便宜,所以如果卖整个商铺是不好卖的,所以开发商就想了一个办法,将铺子分割成若干个产权,一个产权几个平方、十几个平方,然后直接卖产权面积,就是一个铺子可能几个人买或者更多人买,但是铺子仍然是整铺,是不会分割的,也就是你去到你买的商铺可能都不知道自己的产权在哪里,如果租不出去自己也没办法用,这样做还有个好处就是总价低,我们来分析一下包租商铺的套路。

以下是消费者视角

1、总价低、回报高

包租格子铺一般都是以首付几万、首付十几万作为宣传,且回报率很高,其实这种格子铺并不便宜,首付低和总价低是因为面积小,几个平方的产权卖10多20万不便宜,为了让消费者打消顾虑,开发商一般会说包租10年或者更长时间,第一年回报率6%,第二年回报7%,第三年回报率8%,第四五年回报率9%,6-10年10%或者随行就市不低于多少,投资二十万一个月就能领1000多的租金,自己还不用管。

2、租金抵房款

包租格子铺一般都是溢价出售,也就是提高了售价的,一楼单价可能达到5、6万,二楼单价可能4万,三楼单价可能3万,作为消费者来说这个价格肯定觉得价格贵,而且这样算下来总价不低,然后开发商又想了一个办法,就是租金抵房款,用前五年的回报率直接抵扣房款,按照上面的回报率,五年就是39%,按照一楼6万单价计算,8个平方,原价应为48万,抵扣39%后为29万,按照首付5成,只需要首付14.5万就可以买到这个商铺了,很多人就心动了。

3、商场名字大气且规模大

包租格子铺的商场取的名字都比较大气,都是带“国际”、“商贸”等,普通人看到很难会想到上当受骗,而且这些开发商打着政府支持等旗号,更让人深信不疑,从种种迹象看开发商都不像会跑路的,都相信商场能够营业起来。

以下是旁观者视角

1、上面就是客户所感受到的了,现在就从我的角度去感受一下,现在实体经济下滑,很多商铺的投资回报率持续走低,现在购买的很普通位置的商铺回报率很难达到6%以上,而这种包租格子铺一来就以6%或者更高的回报率起步,且越来越高,看到这一点就应该谨慎了。

2、租金抵房款一般都是开发商的溢价款,很少客户能明白这个道理,以为商铺价格本身就那么贵,还认为租金抵房款自己赚到了,其实这是开发商涨了价的,然后再将这部分涨价款返给客户,对于开发商没有任何的损失,反而这几年商铺掌握在了自己手中。

3、商场名字大气、政府支持等这都是开发商要的效果,基本上这种包租格子铺都是小型开发商,为的就是客户的房款,它才不管商场能不能修得好,能不能正常营业,有可能从一开始就是骗局,就是为了骗取房款,最后开发商跑路,项目烂尾。

目前为止,全国各地都出现过类似的烂尾商场,基本上都是开发商资金链断裂然后跑路,或者商场招不到商,开发商跑路,尽管商场已经修好了,但是根本没有商家,自己也没用处,基本上房款就打水漂了,来看一下承诺的回报率的不合理处。

按照48万的总房款计算,第六年开始收租金,按照9%计算,年租金为43200元,月租金为3600元,一个平方的租金为450元,试想一下,什么样的商场每平能租450元?且这些地方都不是特别好的地段,所以就算商场能招到商,也很难以这么高的租金租出去,开发商开始可能还会贴钱给租金,到最后除了资金链断裂没有第二条路,这个还是商场正常营业且招到商的情况,所以包租格子铺十有八九都是骗局,也有一部分是成功了的,但是都是较早买的,刚好商场发展得不错,所以得到了应有的回报。

现在商铺可以用泛滥来形容,电商冲击,租金居高不下,让很多位置稍微差点的商铺租都租不出去,你还在想着买商铺挣钱,商铺投资越来越难,不是说所有商铺都不值得投资,而是大部分商铺现在都有很高的风险。

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